Le 8 juillet dernier, l’honorable Bernard Synnott, j.c.s., rendait un jugement sur l’étendue des obligations qui incombent aux parties qui s’engagent à négocier par le biais d’une lettre d’intention non contraignante (non-binding LOI).
L’affaire Beauregard c. Boulanger1 s’inscrit dans le cadre de la vente de la station de ski Mont Sutton qui appartient depuis le début des années 1960 à la famille Boulanger (les « Boulanger »). En 2011, les deux frères Beauregard (les « Beauregard ») souhaitent faire l’acquisition du capital-actions des compagnies qui détiennent le Mont Sutton et les terrains environnants. Les parties signent une lettre d’intention au mois d’octobre 2011. Cet engagement jette les bases des discussions pour la transaction envisagée tout en stipulant que « les concepts établis à la présente lettre d’intention ne représentent aucune obligation pour les parties ».
Après plus d’un an de négociations, les Boulanger mettent un terme aux discussions, provoquant ainsi l’institution, par les Beauregard, d’une poursuite pour rupture abusive des négociations. Les Beauregard réclament 3 M$ en dommages-intérêts représentant les pertes financières et les pertes d’occasions d’affaires que représentait le contrat envisagé.
La nature de la faute alléguée
Les Beauregard plaident que la conduite des Boulanger au cours des négociations et le fait qu’il ait mis fin à la démarche de vente ne sont pas justifiées et ont été faites de façon intempestive et contraire aux exigences de la bonne foi.
La Cour énonce que l’obligation incombant aux parties dans le cadre d’une lettre d’intention, même lorsque non contraignante (non-binding), est de négocier et de collaborer de bonne foi afin de rendre fructueuses les démarches préliminaires à la conclusion du contrat. La violation de l’obligation de négocier de bonne foi découlant de cet avant-contrat engage la responsabilité civile de la partie qui cause fautivement la rupture des négociations.
Dans le cadre du dossier, la Cour retient toutefois de la preuve administrée que les Boulanger n’ont pas commis de faute. En effet, la preuve démontrerait que les Beauregard n’ont jamais eu la somme minimale à investir et qu’il leur était impossible de répondre aux exigences des institutions financières afin d’assurer leur financement. De plus, ces derniers auraient, selon la Cour, fait usage de prétextes « loufoques » et de subterfuges à répétition afin de gagner du temps. Enfin, la Cour n’accorde aucune crédibilité aux témoignages des Beauregard, tirant même de leurs dénégations des aveux de leur incapacité financière à conclure la transaction envisagée.
Les dommages pouvant être réclamés
Ayant conclu que les Boulanger étaient en droit de rompre les négociations, la Cour pouvait rejeter le recours des Beauregard sur cette seule base. Elle a toutefois décidé de se prononcer sur le quantum de la réclamation et des limitations quant au type de dommages pouvant être réclamés dans une action pour défaut de négocier de bonne foi ou rupture abusive des négociations.
Les Boulanger réclamaient des dommages financiers correspondant aux pertes financières projetées pour les cinq premières années suivant l’hypothétique transaction, ainsi que les pertes de rendement pour les années six à dix.
La Cour indique que même si les Boulanger avaient mis fin de façon abusive aux négociations, les Beauregard n’auraient pas eu droit aux dommages réclamés puisque les seuls dommages admissibles en pareilles circonstances sont ceux subis entre la signature de la lettre d’intention et la rupture des discussions. L’on pense ici, par exemple, au coût des négociations, au temps perdu, aux frais de déplacement, aux études préalables, aux honoraires de conseillers, etc.
Ces dommages-intérêts sont ainsi distincts de ceux qui sont exigibles dans le contexte d’une rupture de contrat, puisqu’il n’y aurait pas de causalité entre la perte de rendement sur un contrat envisagé et la rupture de mauvaise foi des négociations précontractuelles. En ce sens, une lettre d’intention non contraignante est fondamentalement différente d’une promesse de contrat.
Conclusion
Même si le recours des Beauregard est rejeté, les enseignements de la Cour invitent les parties contractantes liées par une lettre d’intention non contraignante à faire preuve de prudence tout au long des négociations et lors de leur rupture. Ce principe doit transparaitre dans la rédaction d’une telle entente. On peut également penser à mettre en garde certains contractants tentés de souscrire à ce type d’entente pour, par exemple obtenir des informations d’une cible, plutôt que pour rendre « fructueuses les démarches préliminaires à la conclusion du contrat ».
1 Beauregard c. Boulanger, 2020 QCCS 2090